O que desce
Um contrato de prestação de serviços entre pessoas jurídicas e o pagamento da fatura mensal. Nada de salário, ordem direta ou seleção de pessoal parte do condomínio.
Compliance trabalhista
Responsabilidade trabalhista integralmente assumida em contrato
Terceirizar portaria e limpeza é lícito — mas a segurança do condomínio não vem da lei sozinha: vem da cláusula assinada e da prova documental entregue todo mês. Esta página detalha exatamente o que a TR Solutions assume, o que comprova e quais direitos o condomínio mantém sobre o contrato.
Súmula 331, III — TST
Negócio processual — arts. 15 e 190 do CPC
Direito de retenção do condomínio
Base legal
Por que a terceirização de portaria e limpeza é lícita
O condomínio contrata um serviço, não pessoas. A relação de emprego — com todos os seus deveres e riscos — é constituída exclusivamente entre a TR Solutions e os colaboradores que ela registra, treina, uniformiza, paga e supervisiona.
A Súmula 331, III, do Tribunal Superior do Trabalho reconhece a licitude da contratação de serviços especializados ligados à atividade-meio do tomador — como conservação, limpeza e vigilância — desde que não haja pessoalidade nem subordinação direta entre o tomador e o trabalhador. É essa fronteira que nossos contratos preservam na prática, e não apenas no papel.
- Sem pessoalidade — o condomínio contrata o posto e o resultado; a escolha, a substituição e o remanejamento do colaborador são atos da TR Solutions.
- Sem subordinação direta — ordens de serviço, advertências, controle de jornada e avaliação de desempenho partem do supervisor da TR, nunca do síndico ou de condôminos.
- Vínculo empregatício único — registro em CTPS, folha, benefícios e rescisão são todos da TR Solutions, empregadora exclusiva.
- Serviço especializado — portaria, limpeza, conservação e zeladoria executados por empresa cujo objeto social é exatamente esse.
- Responsabilidade civil pelos empregados — o art. 932, III, do Código Civil coloca no empregador a reparação de danos causados por seus empregados no exercício do trabalho.
O que a Súmula 331, III, exige na prática
Três condições sustentam a licitude da terceirização. Se qualquer uma delas se rompe no dia a dia, o risco jurídico aparece — por isso elas são tratadas como regra operacional, e não como detalhe jurídico.
Quem dá as ordens
Demandas do síndico chegam ao supervisor da TR, que as transforma em ordem de serviço. O canal é o contrato, não o corredor.
Quem escolhe e substitui
O condomínio pode exigir a substituição de um colaborador; a seleção do substituto, porém, é da TR — o que afasta a pessoalidade.
Quem controla a jornada
Escalas 12x36 e 6x1, ponto, banco de horas e adicional noturno são geridos pela TR — com espelho de ponto aberto à administração.
Como a responsabilidade se distribui
Duas relações jurídicas distintas, separadas por contrato
De um lado, um contrato de prestação de serviços entre duas pessoas jurídicas. Do outro, contratos de trabalho firmados apenas pela TR Solutions. O que atravessa essa fronteira é fatura e documentação — nunca vínculo empregatício.
O que sobe
A prova de que os deveres foram cumpridos: registro, folha, ponto, benefícios e guias. É esse retorno documental que caracteriza a fiscalização do contrato pelo condomínio.
O que não atravessa
Vínculo empregatício. A linha tracejada do diagrama é a fronteira que o contrato e a rotina de supervisão existem para manter intacta.
Obrigações da contratada
O que a TR Solutions assume, por escrito
A cláusula de responsabilidade dos nossos contratos é exaustiva de propósito: quanto menos zona cinzenta, menor o risco para o condomínio. Todos os itens abaixo são encargos exclusivos da TR Solutions, já dimensionados na planilha da proposta.
Remuneração, encargos e benefícios
- Salários do quadro alocado, nos pisos e nas datas previstos em ACT/CCT.
- Férias e 13º salário, com as respectivas provisões.
- FGTS depositado e comprovado mensalmente.
- Contribuição previdenciária (INSS) recolhida por meio de guia específica do contrato.
- Vale-transporte e vale-refeição/alimentação, conforme a convenção coletiva.
- Adicional noturno para os postos de portaria em turno noturno.
- Adicional de insalubridade nas funções em que ele é devido, como parte dos postos de limpeza.
- Rescisões integralmente pagas nos prazos legais, inclusive ao fim do contrato.
Estrutura, segurança e gestão de pessoas
- Uniformes completos fornecidos e repostos pela TR Solutions.
- EPI adequado ao risco, entregue, fiscalizado e substituído sem custo para o colaborador nem para o condomínio.
- Insumos e material de limpeza em fornecimento mensal, dimensionados ao porte do condomínio.
- Seleção, admissão e treinamento da equipe antes do início da operação.
- Supervisor dedicado, responsável por escala, ordens de serviço e disciplina.
- Reposição de posto em até 2 horas em caso de falta, sem custo adicional.
- Apólice de seguro contra acidentes pessoais e danos a terceiros.
- Vedação ao trabalho de menores, expressa em contrato.
Consequência prática: nenhum desses itens é rateado, cobrado à parte ou repassado como “extra” na fatura. Aumento de custo só acontece nas duas hipóteses de reajuste descritas mais adiante nesta página.
Arts. 15 e 190 do CPC
Negócio processual: a defesa do condomínio já está contratada
O Código de Processo Civil permite que as partes ajustem previamente como vão se comportar em um eventual processo. Nossos contratos usam essa possibilidade para transferir à TR Solutions, de forma expressa, o ônus de defender o condomínio e de devolver tudo o que ele venha a desembolsar.
Vale para demandas trabalhistas, previdenciárias, fazendárias e cíveis relacionadas aos colaboradores alocados. Na ordem em que as obrigações se realizam:
Da primeira manifestação à restituição integral
Etapa 01
Ilegitimidade passiva arguida de imediato
A TR Solutions argui a ilegitimidade passiva do condomínio já na primeira manifestação nos autos — não em recurso, não depois da sentença.
Etapa 02
Tese mantida em todas as fases recursais
A obrigação não se esgota na defesa inicial: acompanha o processo em todos os graus de jurisdição, enquanto houver discussão sobre a responsabilidade do condomínio.
Etapa 03
Denunciação da lide aceita
Se o condomínio denunciar a lide à TR Solutions, a denunciação é expressamente aceita — a empresa ingressa no processo e assume a discussão que lhe cabe.
Etapa 04
Informações e documentos para a defesa
Fichas de registro, folhas, espelhos de ponto, comprovantes de benefícios e guias são disponibilizados ao condomínio e a seus advogados sempre que necessários à defesa.
Etapa 05
Responsabilidade mantida mesmo em caso de revelia
A eventual revelia ou falha de atuação processual da TR Solutions não afasta o dever de restituir o condomínio — a obrigação é de resultado econômico, não de mero esforço.
Etapa 06
Restituição integral do que o condomínio suportar
Condenações, acordos, depósitos recursais, preparos, custas processuais, honorários de sucumbência, astreintes, tributos e multas: tudo o que o condomínio pagar é devolvido pela TR Solutions.
Etapa 07
Eficácia que sobrevive ao fim do contrato
Encerrada a prestação de serviços, a cláusula continua produzindo efeitos pelo prazo de 5 anos do art. 206, §5º, VII, do Código Civil — cobrindo ações ajuizadas depois da saída.
Etapa 08
Boa-fé objetiva como condição de todo o pacto
Tudo isso é regido pelo art. 422 do Código Civil: as partes se obrigam a agir com lealdade, informação recíproca e cooperação, antes, durante e depois do contrato.
Prova, não promessa
A documentação que chega ao condomínio todo mês
O pacote documental é entregue junto com a nota fiscal, 10 dias antes do vencimento — prazo pensado para que síndico, conselho e administradora confiram tudo antes de autorizar o pagamento. A fatura é liquidada no dia 05.
| Documento | O que comprova | Quando é entregue |
|---|---|---|
| Cópia da nota fiscal | O faturamento do mês e a discriminação do serviço prestado, posto a posto. | Com o pacote mensal, 10 dias antes do vencimento |
| Ficha de registro dos colaboradores | Que todos os profissionais alocados no condomínio estão registrados, na função e na escala contratadas. | Mensal, atualizada a cada admissão ou substituição |
| Folha de pagamento | Salários, adicionais, descontos e a base de cálculo dos encargos da competência. | Mensal, referente à competência faturada |
| Espelho de ponto | A jornada efetivamente cumprida em cada posto: escala, faltas, atrasos, horas extras e adicional noturno. | Mensal — e com acesso liberado à administração a qualquer tempo |
| Comprovantes de vale-transporte | O fornecimento do benefício a cada colaborador alocado, na forma da convenção coletiva. | Mensal, junto com a folha |
| Comprovantes de VR/VA e demais benefícios de ACT/CCT | O cumprimento das cláusulas econômicas do acordo ou convenção coletiva da categoria. | Mensal, junto com a folha |
| GPS — Guia da Previdência Social | O recolhimento da contribuição previdenciária incidente sobre a folha do contrato. | Mensal, guia específica do condomínio |
| GFIP | As informações prestadas à Previdência Social e o recolhimento do FGTS dos colaboradores. | Mensal, guia específica do condomínio |
GPS e GFIP são apresentadas de forma específica para o contrato, permitindo conferir os recolhimentos exatamente dos colaboradores alocados no condomínio — e não apenas um documento genérico da empresa.
O ciclo mensal do contrato
Da competência fechada à liquidação da fatura
Indicadores de compliance documental
Consolidado da carteira · últimos 12 meses
Indicadores apurados internamente pela supervisão da TR Solutions e disponibilizados no relatório mensal de cada contrato.
Direitos do contratante
As proteções que ficam nas mãos do condomínio
Compliance não é só o que a contratada promete cumprir — é também o poder que o contrato entrega ao contratante para agir quando algo não for cumprido. Estas cláusulas existem para serem usadas.
Retenção de pagamentos
Constatado descumprimento de obrigação trabalhista, previdenciária ou fiscal, o condomínio notifica, concede prazo de regularização e, persistindo a falha, retém valores da fatura — podendo usá-los para regularizar diretamente a pendência.
Dedução de faltas e atrasos
Faltas não cobertas por reposição são deduzidas da fatura. Horas negativas contam a partir de 30 minutos de atraso — o condomínio paga pelo posto efetivamente ocupado.
Substituição de colaborador
A pedido do síndico, a substituição definitiva ocorre em até 5 dias úteis, sem necessidade de justificar a escolha. Em caso grave decorrente de ilícito penal, o afastamento é imediato.
Fiscalização ampla, a qualquer tempo
O condomínio pode fiscalizar a execução do serviço e a regularidade documental quando quiser, sem aviso prévio e sem que isso configure ingerência na relação de emprego.
Acesso ao espelho de ponto
A administração consulta a frequência dos colaboradores alocados diretamente — o que sustenta a conferência da fatura e comprova a fiscalização do contrato.
Apólice de seguro vigente
Seguro contra acidentes pessoais e danos a terceiros apresentado pela TR Solutions, cobrindo ocorrências ligadas à execução dos serviços nas dependências do condomínio.
Vedação ao trabalho de menores
É expressamente proibido o emprego de menores na execução do contrato, em qualquer função, posto ou turno.
Proibição de cessão do contrato
O contrato não pode ser cedido ou transferido a terceiros: quem foi contratado responde. O condomínio mantém um único interlocutor e um único responsável do início ao fim.
Regresso contratual garantido
Qualquer valor que o condomínio venha a suportar em juízo é restituído pela TR Solutions, com eficácia que se estende por 5 anos após o término do contrato.
Previsibilidade financeira
Reajuste só acontece em duas hipóteses
A maior queixa de síndico com terceirização costuma não ser o preço inicial, e sim o preço do sexto mês. Nossos contratos fecham essa porta: fora das hipóteses previstas, o valor não muda durante a vigência.
- Dissídio anual da categoria — aplicação do percentual definido no acordo ou na convenção coletiva, na data-base, sobre as verbas efetivamente impactadas.
- Aumento do quadro de colaboradores — novos postos solicitados pelo condomínio, orçados em planilha aberta antes da implantação.
Os limites do repasse e da renegociação
Reajuste de tarifa de transporte
O repasse é limitado ao impacto proporcional comprovado no custo do vale-transporte dos colaboradores do contrato — nunca um percentual aplicado sobre o valor total da fatura.
Memória de cálculo prévia
Qualquer repasse é apresentado antes, com a conta aberta: quantidade de vales, valor anterior, valor novo e o efeito exato na fatura. O condomínio confere antes de aprovar.
Ratificação pelo conselho fiscal
Alterações de escala podem ser renegociadas sem onerar o contrato; quando houver impacto financeiro, a mudança é ratificada pelo conselho fiscal do condomínio.
Hipóteses de alteração de valor
O que altera e o que não altera a fatura durante a vigência
Previsto em contrato
Não aplicável na vigência
Saúde e segurança ocupacional
Segurança do trabalho: o outro lado do compliance
Acidente com terceirizado dentro do condomínio gera discussão sobre responsabilidade, ainda que o vínculo seja da contratada. Por isso a prevenção é tratada como obrigação contratual — não como boa intenção.
- PCMSO e exames ocupacionais — ASO admissional antes do início no posto e ASO periódico durante o contrato, conforme o programa de controle médico de saúde ocupacional.
- Avaliação de risco por função — o posto de limpeza com agentes químicos não recebe o mesmo tratamento do posto de portaria; insalubridade reconhecida é paga como adicional.
- EPI fornecido, treinado e fiscalizado — entrega registrada, orientação de uso e substituição sempre que necessário, na forma da NR-6.
- Treinamento de integração e reciclagem — procedimentos do condomínio, rotinas de emergência, atendimento e conduta, aplicados antes da entrada em operação.
- Trabalho em altura (NR-35) — nas obras, com projeto e instalação de pontos de ancoragem, análise de risco e profissionais habilitados.
- Canteiro de obras (NR-18) — sinalização de segurança, isolamento das frentes de trabalho e organização das áreas de circulação de moradores.
- Seguro de responsabilidade civil da obra — contratado para as intervenções de engenharia, somando-se à apólice de acidentes pessoais e danos a terceiros.
NR-7
PCMSO: exames admissionais e periódicos que atestam a aptidão do colaborador para a função contratada.
NR-6
EPI: equipamento adequado ao risco, fornecido gratuitamente, com registro de entrega e fiscalização de uso.
NR-35
Trabalho em altura: ancoragem, análise de risco e equipe habilitada em telhados, calhas e fachadas.
NR-18
Canteiro de obras: sinalização, isolamento e organização das frentes de trabalho em condomínio habitado.
Obras: prazos e garantia também são compliance
Nas obras por empreitada global, a ART ou RRT é recolhida junto ao CREA ou ao CAU antes do início, o cronograma semanal é entregue previamente e o atraso imputável à TR gera multa de 0,5% ao dia, limitada a 10% do contrato. A garantia de solidez e segurança é de 1 ano, com início dos reparos em até 60 dias — ou 15 dias em situações emergenciais com risco à segurança ou à vida.
Aviso: o conteúdo desta página descreve as cláusulas praticadas nos contratos da TR Solutions e tem finalidade informativa. Ele não substitui a leitura do instrumento efetivamente assinado em cada caso, cujas condições podem variar conforme o escopo, o porte do condomínio e a convenção coletiva aplicável.
Dúvidas jurídicas frequentes
O que síndicos e conselhos perguntam antes de assinar
A jurisprudência trabalhista admite responsabilidade subsidiária do tomador de serviços quando ele se omite na fiscalização do cumprimento das obrigações trabalhistas pela contratada. É exatamente por isso que o pacote documental mensal existe: ficha de registro, folha, espelho de ponto, comprovantes de benefícios, GPS e GFIP são a prova de que o condomínio fiscalizou. Além disso, nosso contrato prevê o negócio processual dos arts. 15 e 190 do CPC — arguimos a ilegitimidade passiva do condomínio e restituímos qualquer valor que ele venha a suportar.
É um ajuste autorizado pelos arts. 15 e 190 do Código de Processo Civil, no qual as partes definem previamente como se comportarão em eventual processo. No nosso caso, ele obriga a TR Solutions a arguir a ilegitimidade passiva do condomínio desde a primeira manifestação e em todas as fases recursais, a aceitar a denunciação da lide, a fornecer informações e documentos para a defesa e a restituir condenações, acordos, depósitos recursais, preparos, custas, honorários de sucumbência, astreintes, tributos e multas. A obrigação permanece mesmo em caso de revelia da TR.
Encaminhe a citação à TR Solutions o quanto antes. A partir daí, entram em jogo as obrigações contratuais: assumimos a tese de ilegitimidade passiva do condomínio, aceitamos a denunciação da lide se ela for feita e disponibilizamos ao condomínio e a seus advogados toda a documentação do período — registro, folhas, espelhos de ponto, comprovantes de benefícios e guias. Caso o condomínio ainda assim venha a desembolsar qualquer valor, ele é restituído pela TR Solutions.
A cláusula de responsabilidade e o negócio processual sobrevivem ao término da prestação de serviços, com eficácia pelo prazo de 5 anos previsto no art. 206, §5º, VII, do Código Civil. Ou seja: reclamações ajuizadas depois do encerramento, mas relativas ao período em que a equipe esteve alocada no condomínio, continuam cobertas pelas mesmas obrigações.
Pode. Verificado descumprimento de obrigação trabalhista, previdenciária ou fiscal, o condomínio notifica a TR Solutions e concede prazo para regularização. Persistindo a pendência, está autorizado a reter valores devidos e a utilizá-los para regularizar diretamente a situação. Independentemente disso, faltas não cobertas por reposição e horas negativas a partir de 30 minutos de atraso podem ser deduzidas da fatura.
Ordens rotineiras e diretas, disciplina e controle de jornada exercidos pelo síndico são justamente os elementos que a Súmula 331, III, do TST afasta da terceirização lícita. Por isso trabalhamos com supervisor dedicado: a demanda do condomínio é registrada e convertida em ordem de serviço pela TR Solutions. O condomínio mantém integralmente o direito de exigir padrão de qualidade, apontar falhas e pedir a substituição de qualquer colaborador — o que não se confunde com subordinação direta.
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Analise nossas cláusulas antes de decidir
Enviamos a minuta contratual e a planilha aberta de custos para que síndico, conselho e assessoria jurídica avaliem cada obrigação com calma. A visita técnica é sem compromisso.