A proposta chega quase sempre da mesma forma, e quase sempre de alguém bem-intencionado. Um condômino que entende de contabilidade, ou o próprio porteiro, sugere: “abre um MEI para ele. Ele emite nota, o condomínio paga R$ 2.200 por mês, e acabou. Sem encargos, sem FGTS, sem rescisão, sem terceirizada tirando margem no meio.”
A conta é sedutora porque ela é verdadeira no primeiro mês. Quatro porteiros MEI custam ao condomínio cerca de R$ 8.800. O mesmo posto, terceirizado dentro da lei, custa perto do dobro. Ninguém precisa ser desonesto para achar isso atraente — basta olhar só a primeira linha.
Este artigo é sobre as outras linhas. E o argumento central não é “compensa cumprir a lei porque sai mais barato” — muitas vezes, no curtíssimo prazo, não sai. O argumento é outro, e é mais desconfortável: o que parece economia é empréstimo, tomado de alguém que ainda não cobrou, com juros, correção e data de vencimento que o condomínio não escolhe.
O essencial em cinco linhas
- Na terceirização lícita, o condomínio responde de forma subsidiária. No arranjo com MEI, se o vínculo for reconhecido, ele é o empregador direto — réu principal, sem empresa para acionar e sem direito de regresso.
- Antes de qualquer discussão trabalhista, existe um obstáculo na própria lei do MEI: o MEI não pode fazer cessão de mão de obra, e um porteiro alocado em um posto é exatamente isso, por definição da norma.
- O que decide não é o contrato nem a nota fiscal. São quatro fatos: pessoalidade, subordinação, onerosidade e não eventualidade.
- O STF ainda não decidiu o Tema 1389. Quem vende “agora pode PJ” está vendendo uma aposta, não uma regra.
- A economia mensal e o passivo mensal são da mesma ordem de grandeza. A diferença é que a economia é certa e distribuída, e a conta é incerta, concentrada e corrigida.
1. A diferença que muda tudo: subsidiária não é direta
Em outro artigo, escrevi que a discussão sobre licitude da terceirização morreu em 2018, quando o STF decidiu a ADPF 324 e o RE 958.252. Morreu mesmo — para a terceirização. O condomínio que contrata uma empresa fica na posição de tomador de serviços, e responde de forma subsidiária: só é chamado a pagar se a execução contra a empresa falhar, e só se tiver participado do processo.
O arranjo com MEI não é terceirização. Não há empresa prestadora, não há empregador intermediário, não há patrimônio de terceiro respondendo. Há uma pessoa física com um CNPJ, trabalhando no prédio, em escala, sob as ordens de quem está lá. Se a Justiça do Trabalho enxergar os elementos do vínculo, o empregador é o condomínio — direto, principal e sozinho.
Vale insistir neste ponto porque ele é o que quase nunca é dito na assembleia: o síndico acha que está escolhendo entre dois preços, quando está escolhendo entre duas posições jurídicas. Uma em que existe uma empresa entre ele e o processo, e outra em que não existe ninguém.
2. O primeiro obstáculo não é trabalhista — é a lei do próprio MEI
Antes de chegar à Justiça do Trabalho, o arranjo já tropeça na norma que criou o MEI.
A Lei Complementar 123/2006, no art. 17, XII, veda o Simples Nacional a quem realiza cessão ou locação de mão de obra. E a Resolução CGSN 140/2018 fecha a porta com uma definição que parece escrita para este caso: considera-se cessão ou locação de mão de obra a colocação à disposição da empresa contratante, em suas dependências ou nas de terceiros, de trabalhadores — inclusive o MEI — para a realização de serviços contínuos. A norma ainda esclarece que “contínuo” não se refere à periodicidade do contrato, mas ao caráter permanente da necessidade de quem contrata.
Leia devagar e compare com o que acontece no prédio:
- O porteiro fica nas dependências do condomínio — sim.
- À disposição dele, em escala fixa — sim.
- A necessidade do condomínio por portaria é permanente — sim, é o exemplo mais óbvio possível de necessidade permanente.
Ou seja: um MEI alocado em um posto de portaria está fazendo cessão de mão de obra, que é justamente o que ele não pode fazer. A consequência prevista na norma é a exclusão do Simples Nacional, com cobrança retroativa, multa e juros — e isso independe de qualquer reclamação trabalhista.
A confusão que costuma aparecer aqui
Alguém vai dizer que “limpeza e conservação podem, é o Anexo IV”. A observação é parcialmente correta e não salva o arranjo. O Anexo IV existe para microempresas e empresas de pequeno porte que prestam serviços de limpeza, conservação e vigilância — quer dizer, empresas com estrutura e empregados próprios, tributadas de forma específica e sujeitas à retenção previdenciária do art. 31 da Lei 8.212/1991.
O MEI é outra figura, muito mais estreita: um empresário individual, com faturamento limitado, no máximo um empregado, restrito às ocupações permitidas — e vedado de fazer cessão de mão de obra. A exceção do Anexo IV não transforma um porteiro individual em empresa de portaria.
E há um detalhe que quase ninguém percebe: a própria legislação previdenciária já classifica portaria, limpeza, conservação e zeladoria como serviços prestados mediante cessão de mão de obra, para efeito da retenção do art. 31 da Lei 8.212/1991. A lei, portanto, já enxerga essas atividades exatamente como elas são.
3. O teste do vínculo: quatro perguntas, nenhuma sobre papel
Na Justiça do Trabalho, o contrato de prestação de serviços e a nota fiscal não decidem nada sozinhos. O que decide são os arts. 2º e 3º da CLT: existe vínculo quando o trabalho é prestado por pessoa física, com pessoalidade, onerosidade, não eventualidade e subordinação. Presentes os elementos, o art. 9º da CLT declara nulos os atos praticados para desvirtuar a aplicação da lei — inclusive o contrato civil e o CNPJ.
Quatro perguntas resolvem o diagnóstico, e o síndico consegue respondê-las sozinho.
4. O que o STF ainda não decidiu — e por que isso importa agora
Aqui é preciso muito cuidado, porque é onde circula mais informação errada.
O Supremo Tribunal Federal reconheceu repercussão geral no ARE 1.532.603, relatado pelo ministro Gilmar Mendes, que virou o Tema 1389. A discussão tem três frentes: a licitude da contratação de pessoa jurídica ou de trabalhador autônomo para prestação de serviços, a competência da Justiça do Trabalho para julgar as alegações de fraude e o ônus da prova nessas ações.
Duas conclusões práticas, e nenhuma delas autoriza o porteiro MEI.
Primeira: não existe hoje uma decisão que libere a pejotização
Existe um julgamento começado e interrompido. Quem apresenta o Tema 1389 como se já fosse um salvo-conduto está antecipando um resultado que ninguém conhece — e um condomínio não deveria montar sua operação sobre uma aposta processual.
Segunda, e mais importante: nem o cenário mais favorável resolveria o posto de portaria
O que se discute no Tema 1389 é a validade da contratação de PJ ou autônomo em relações que efetivamente não têm subordinação — o profissional que organiza o próprio trabalho, atende vários clientes, assume risco. Não se discute a possibilidade de transformar em contrato civil uma relação com escala, uniforme, posto fixo e ordem direta. Reconhecer autonomia onde ela existe é uma coisa; declarar autônomo quem cumpre plantão de 12 horas em um posto é outra.
5. As duas contas, lado a lado
Vamos aos números, com honestidade — inclusive quando ela não favorece o meu lado.
A economia é real. Quatro porteiros MEI a R$ 2.200 custam R$ 8.800 por mês. O mesmo posto terceirizado com planilha que fecha custa perto de R$ 17.000. São cerca de R$ 8.200 por mês, ou quase R$ 100 mil por ano, que deixam de sair do caixa do condomínio. Não adianta fingir que essa diferença não existe.
O passivo também é real, e cresce em silêncio. Se o vínculo vier a ser reconhecido, o condomínio deve, por trabalhador e por ano de contrato, ao menos:
| O que é devido | Base ilustrativa: R$ 2.200/mês | R$ por ano |
|---|---|---|
| FGTS (8%) mais a multa de 40% | 8% de 12 salários, com multa | 2.957 |
| 13º salário | um salário por ano | 2.200 |
| Férias acrescidas de um terço | um salário e um terço | 2.933 |
| Contribuição patronal, RAT e terceiros (≈ 28,8%) | sobre a remuneração anual | 7.603 |
| Subtotal por trabalhador, por ano | 15.693 | |
| × 4 porteiros | 62.772 | |
E esse subtotal ainda não inclui: adicional noturno dos dois postos da madrugada, horas extras e intervalos do período em que a escala foi improvisada, eventual insalubridade da limpeza, aviso prévio, honorários advocatícios, custas, juros e correção monetária. Some tudo e a distância entre a economia e a conta encolhe rápido — em muitos casos, inverte.
E há uma assimetria que os números não mostram. A economia se distribui: alivia a cota de todo mundo, um pouquinho por mês, ao longo de anos. A conta se concentra: chega inteira, de uma vez, em forma de cota extra, no mandato de um síndico que provavelmente não é o mesmo que decidiu — e depois de o dinheiro economizado já ter sido gasto.
6. A conta previdenciária, que não depende de ninguém reclamar
Este é o canal de cobrança que os síndicos menos conhecem, e ele é o mais desconfortável, porque não precisa de trabalhador insatisfeito.
O condomínio é equiparado a empresa pela legislação previdenciária (art. 15, parágrafo único, da Lei 8.212/1991). Isso significa que ele tem obrigações próprias de recolher e de declarar, e que a Receita Federal pode fiscalizá-lo diretamente.
Contratando autônomo pessoa física
O condomínio deve a contribuição patronal de 20% sobre a remuneração paga (art. 22, III, da Lei 8.212/1991) e deve reter 11% da parte do contribuinte individual. Muitos condomínios pagam autônomos há anos sem recolher nada disso.
Contratando MEI
A contribuição patronal de 20% é devida apenas nos serviços que a lei lista — hidráulica, eletricidade, pintura, alvenaria, carpintaria e manutenção ou reparo de veículos (art. 18-B da LC 123/2006). Portaria e limpeza não estão nessa lista, e é justamente por isso que o arranjo parece barato. Mas essa isenção pressupõe um MEI legítimo, prestando serviço dentro do que o MEI pode prestar. Ela não protege um posto de trabalho disfarçado.
Se a relação for requalificada
Tudo muda de patamar: passa a ser devida a contribuição sobre a folha, com multa e juros, além do FGTS de todo o período — e a exigência pode vir da Receita, do Ministério do Trabalho ou como desdobramento de uma ação trabalhista, sem que o condomínio escolha o momento.
7. Quando o MEI é legítimo no condomínio — e ele é, com frequência
Seria desonesto escrever este artigo sem dizer que contratar MEI é normal, útil e correto em muitas situações do dia a dia do prédio. O problema nunca foi o MEI. O problema é usar o MEI para ocupar um posto de trabalho.
| MEI legítimo | Posto disfarçado | |
|---|---|---|
| O que se contrata | Um resultado: consertar o portão, pintar o hall, revisar as bombas, dedetizar | Tempo à disposição: 12 horas de plantão, todo dia sim, dia não |
| Quem organiza o trabalho | O próprio profissional, com método e horário dele | O síndico ou o zelador, com escala e horário do condomínio |
| Substituição | Pode mandar um ajudante ou outro profissional | Tem de ser aquela pessoa |
| Ferramentas e material | São dele | São do condomínio |
| Frequência | Eventual, por chamado ou periodicidade espaçada | Contínua, atendendo necessidade permanente |
| Preço | Por serviço, orçado | Valor mensal fixo, como salário |
| Outros clientes | Tem vários | Só o condomínio |
| Uniforme e crachá do prédio | Não usa | Usa |
O eletricista que vem quando o portão quebra é MEI legítimo. O jardineiro que aparece a cada quinze dias com as ferramentas dele, cobra por visita e atende outros dez prédios é MEI legítimo. A empresa de dedetização que faz a aplicação trimestral é fornecedor legítimo.
O porteiro que cumpre escala 12×36, usa o uniforme do condomínio, recebe a escala do síndico e não pode mandar ninguém no lugar dele não é MEI. É empregado — e o CNPJ não muda isso, como não muda quem manda.
8. Se o arranjo já existe no seu prédio
Muito síndico herda essa situação e descobre o problema lendo algo como este texto. Reagir rápido demais é tão ruim quanto não reagir. O protocolo é este:
- Não rescinda no impulso. Mandar todo mundo embora na sexta-feira cria posto descoberto e ainda por cima constrói a prova do vínculo, com data. Regularize primeiro, encerre depois — se for o caso de encerrar.
- Leve ao conselho e ao assessor jurídico, por escrito. A avaliação tem de ser do caso concreto: quantos trabalhadores, há quanto tempo, com que grau de subordinação, com que documentação. Cada resposta muda a estratégia.
- Pare de produzir prova nova. Enquanto a decisão não sai, tire o condomínio da posição de quem dá ordem: sem escala montada pelo síndico, sem advertência, sem controle de ponto pelo condomínio, sem grupo de mensagens distribuindo tarefa.
- Escolha uma das duas saídas regulares. Registrar em CLT como empregado do condomínio — assumindo o papel de empregador com tudo o que ele exige — ou contratar uma empresa e fazer a transição de forma cuidadosa. Não existe terceira via que preserve a economia.
- Cuidado com a migração mal feita. Rescindir hoje e recontratar amanhã as mesmas pessoas, nas mesmas funções, por uma terceirizada, é exatamente o tipo de arranjo que atrai discussão sobre fraude. Faça isso com orientação jurídica e com documentação de cada etapa.
- Trate o passado com franqueza. Existe um período pretérito, e ele não some com a regularização. Ele precisa ser dimensionado, e a assembleia precisa saber que existe — inclusive porque a decisão de como tratá-lo não é do síndico sozinho.
9. Leve isto para a próxima reunião
Diagnóstico rápido — prestadores pessoa física e MEI
Condomínio: ______________ · Prestador avaliado: ______________ · Data: ___/___/_____
- O que se contrata é um resultado, e não tempo à disposição
- O profissional organiza o próprio trabalho — horário e método são dele
- Ele pode mandar outra pessoa no lugar, sem pedir autorização
- Ele usa ferramentas e material próprios
- Ele atende outros clientes, e isso é verificável
- A frequência é eventual ou espaçada, não contínua
- O pagamento é por serviço orçado, não valor mensal fixo
- Ele não usa uniforme, crachá nem e-mail do condomínio
- Ninguém do condomínio monta escala, controla ponto ou aplica advertência a ele
- A atividade não é portaria, limpeza, zeladoria ou conservação em posto fixo
Se as dez caixas estão marcadas, o MEI é legítimo. Se as três últimas ficaram em branco, o condomínio precisa conversar com o assessor jurídico esta semana — não no fim do mandato.
O que eu diria em uma assembleia
Que ninguém aqui é mal-intencionado, e que essa é justamente a parte perigosa. O arranjo com MEI não nasce de má-fé: nasce de uma conta que parece boa, de um trabalhador que às vezes até prefere, e de um síndico querendo entregar resultado para os condôminos. Todos agem de boa-fé e todos ficam expostos.
Que a decisão real não é entre R$ 8.800 e R$ 17.000. É entre ter alguém do outro lado da mesa e não ter. Na terceirização lícita, quando o processo chega, existe uma empresa que é a ré, que tem patrimônio, que tem obrigação contratual de ressarcir e que pode arguir a ilegitimidade do condomínio. No arranjo com MEI, a cadeira ao lado está vazia — e o condomínio descobre isso no dia da audiência.
E que a economia, quando ela é real, quase nunca é do condomínio. É do futuro dele.
Sócio-diretor
Rodrigo Fontoura
TR Solutions Terceirização de Serviços — portaria, limpeza, zeladoria e conservação para condomínios residenciais e comerciais no Rio de Janeiro.
Base normativa citada
- CLT, arts. 2º e 3º — conceitos de empregador e de empregado: pessoalidade, onerosidade, não eventualidade e subordinação.
- CLT, art. 9º — nulidade dos atos praticados com o objetivo de desvirtuar, impedir ou fraudar a aplicação da legislação trabalhista.
- LC 123/2006, art. 17, XII — vedação de opção pelo Simples Nacional a quem realiza cessão ou locação de mão de obra; art. 18, § 5º-C — tributação pelo Anexo IV dos serviços de limpeza, conservação e vigilância prestados por ME e EPP; art. 18-B — contribuição patronal devida pela contratante de MEI nos serviços de hidráulica, eletricidade, pintura, alvenaria, carpintaria e manutenção ou reparo de veículos.
- Resolução CGSN 140/2018 — definição de cessão ou locação de mão de obra como a colocação de trabalhadores, inclusive o MEI, à disposição da contratante, em suas dependências ou nas de terceiros, para serviços contínuos; e vedação ao MEI, sob pena de exclusão do Simples Nacional.
- Lei 8.212/1991, art. 15, parágrafo único — condomínio equiparado a empresa; art. 22, III — contribuição patronal de 20% sobre a remuneração paga a contribuintes individuais; art. 31 — retenção de 11% na contratação de serviços mediante cessão de mão de obra, entre eles portaria, limpeza, conservação e zeladoria.
- Lei 10.666/2003, art. 4º — obrigação de a empresa arrecadar a contribuição do contribuinte individual a seu serviço.
- STF, Tema 1389 (ARE 1.532.603, rel. Min. Gilmar Mendes) — licitude da contratação de pessoa jurídica ou autônomo, competência da Justiça do Trabalho e ônus da prova. Repercussão geral reconhecida em abril de 2025; julgamento iniciado em novembro de 2025 e suspenso em dezembro de 2025 por pedido de vista da Min. Cármen Lúcia; suspensão nacional dos processos levantada em junho de 2026 apenas para a 1ª e a 2ª instâncias. Sem tese firmada até o fechamento deste texto, em setembro de 2026.
- STF, ADPF 324 e RE 958.252 (Tema 725) — licitude da terceirização de toda e qualquer atividade; Lei 6.019/1974, art. 5º-A, § 5º e Súmula 331, IV, do TST — responsabilidade subsidiária do tomador.
- Código Civil, art. 1.348 — competências e deveres do síndico.
Os valores usados nos exemplos são ilustrativos e servem para demonstrar a ordem de grandeza das duas contas. O andamento do Tema 1389 deve ser conferido antes de qualquer decisão, porque pode ter mudado depois desta publicação. Este artigo tem finalidade informativa e reflete a experiência operacional da TR Solutions; não substitui a análise do caso concreto pelo assessor jurídico do condomínio.