Duas frases sobre a reforma tributária parecem se contradizer, e não se contradizem.
O condomínio edilício não é contribuinte de IBS nem de CBS. Está escrito, com todas as letras, no art. 26, I, da Lei Complementar 214/2025. A cota condominial não é receita de atividade econômica: é rateio de despesa comum. Ninguém vai cobrar imposto sobre o boleto do condomínio.
E é justamente por isso que o condomínio vai pagar mais. Porque quem não é contribuinte não toma crédito. O tributo que a empresa de portaria vai recolher a partir de 2027 chega ao condomínio dentro do preço, e para no condomínio. Não há etapa seguinte para repassar. O condomínio é o fim da cadeia — e o fim da cadeia é sempre quem paga a conta inteira.
Este artigo explica como isso funciona, em que anos acontece, quanto custa aproximadamente, o que muda de verdade no recolhimento — que é menos do que muita gente anda dizendo — e a única decisão que a assembleia vai precisar tomar.
O essencial em seis linhas
- O condomínio não é contribuinte (art. 26, I, da LC 214/2025). Não recolhe IBS/CBS sobre a cota e, por regra, não toma crédito.
- Serviço de mão de obra é o que mais sobe, porque folha de pagamento não gera crédito. Portaria, limpeza, zeladoria e vigilância são exatamente esse tipo de serviço.
- 2026 é neutro: alíquotas-teste de 1% (0,9% CBS + 0,1% IBS), com recolhimento dispensado para quem cumpre as obrigações acessórias. 2027 é o primeiro degrau real.
- No recolhimento, quase nada muda para o condomínio: nem o split payment nem o Recolhimento pelo Adquirente se aplicam a quem não é contribuinte do regime regular. A obrigação continua do fornecedor.
- A retenção de 11% do INSS continua igual. Ela é previdenciária e ficou fora da reforma do consumo.
- Se o seu contrato de portaria não tem cláusula de revisão por alteração tributária, ele precisa ter antes de janeiro de 2027.
1. Por que quem não paga o imposto acaba pagando mais
O IBS e a CBS funcionam por não cumulatividade plena: cada elo da cadeia recolhe sobre o valor da operação e se credita do que foi cobrado na etapa anterior. No fim, o tributo incide uma vez só, sobre o valor final — e quem carrega esse valor final é o consumidor.
Isso funciona bem quando a cadeia é feita de empresas comprando de empresas, e quando o custo do negócio é feito de coisas que geram crédito: mercadorias, insumos, energia, aluguel, sistemas, equipamentos.
O problema é que uma empresa de portaria não compra quase nada disso. O custo dela é gente. Setenta e cinco por cento ou mais da fatura é salário, encargo, provisão e benefício — e folha de pagamento não gera crédito de IBS nem de CBS. É a regra geral do sistema, e é ela que faz dos serviços intensivos em mão de obra o setor mais atingido da reforma.
Junte a isso a segunda ponta: o condomínio residencial não é contribuinte, então também não se credita. O tributo entra na cadeia sem crédito na origem e sai dela sem crédito no destino.
Para dar tamanho ao problema: a alíquota de referência combinada de IBS e CBS é estimada em torno de 26,5%, contra algo entre 6% e 9% que uma prestadora de serviços paga hoje, somando ISS e PIS/Cofins no regime cumulativo. A diferença não desaparece — ela vai para o preço.
2. Quanto isso custa, em números
Vamos usar o posto de portaria 24 horas dos meus outros artigos: uma fatura mensal de R$ 17.000, de uma prestadora no Lucro Presumido.
| Como esse preço é composto hoje | R$ | % |
|---|---|---|
| Custo de pessoal (salários, encargos, provisões, benefícios, insumos) | 13.700 | 80,6% |
| Custos indiretos, supervisão e administração | 1.400 | 8,2% |
| ISS (5%) e PIS/Cofins cumulativo (3,65%) | 1.470 | 8,6% |
| Margem | 430 | 2,5% |
| Total | 17.000 | 100% |
O valor de que a empresa precisa para operar e ter a mesma margem — R$ 15.530 — não muda por causa da reforma. O que muda é o tributo que passa a incidir sobre esse valor:
- CBS + IBS a 26,5% sobre R$ 15.530 = R$ 4.115
- menos os créditos sobre insumos, material, EPI e sistemas — algo como R$ 900 por mês de compras creditáveis, gerando R$ 238 de crédito
- tributo líquido: R$ 3.877
Nova fatura: R$ 19.407 — cerca de 14% acima da atual
E como a portaria e a limpeza representam, num condomínio residencial típico, algo entre um terço e a metade do orçamento, um aumento de 14% nessa linha costuma se traduzir em algo entre 2% e 6,5% na taxa condominial. É a faixa que o setor vem projetando, e ela bate com esta conta.
3. O calendário: o que acontece em cada ano
Esta é a parte que mais gera confusão, porque a reforma não chega de uma vez. Ela chega em degraus, e só o primeiro já aconteceu.
2026 — o ano de teste, e ele é neutro
As alíquotas são simbólicas: 0,9% de CBS e 0,1% de IBS, somando 1%. O recolhimento é dispensado de quem cumprir as obrigações acessórias, e o que eventualmente for recolhido pode ser compensado com PIS e Cofins. Na prática, não há aumento de carga neste ano. O que existe de verdade em 2026 é obrigação acessória: campos novos no documento fiscal, novo código de classificação tributária, adequação de sistemas. Se a sua prestadora ainda não falou disso com você, é um sinal a observar.
2027 — o primeiro degrau real
PIS e Cofins são extintos e a CBS passa a ser cobrada em alíquota cheia. O ISS continua inteiro. Como a CBS (por volta de 8,8%) é bem maior do que o PIS/Cofins cumulativo que ela substitui (3,65%), e como o crédito sobre a folha não existe, a fatura sobe. Na nossa conta ilustrativa, algo entre 3% e 5%. É o ano em que o síndico vai receber a primeira carta de reajuste que não tem nada a ver com convenção coletiva.
2029 a 2032 — a subida gradual
É a vez do ISS. Pelo art. 128 do ADCT, incluído pela EC 132/2023, as alíquotas de ISS e ICMS são reduzidas por frações: 9/10 em 2029, 8/10 em 2030, 7/10 em 2031 e 6/10 em 2032 — ou seja, quedas de 10%, 20%, 30% e 40%. O IBS cresce na mesma proporção. Como o IBS é maior que o ISS que ele substitui, cada degrau sobe um pouco.
2033 — o regime pleno
ICMS e ISS deixam de existir. Fica o IBS somado à CBS, na alíquota de referência.
4. O que muda no recolhimento — e é menos do que dizem
Aqui há bastante informação errada circulando, então vale ser preciso. Duas novidades do sistema aparecem em toda conversa sobre reforma: o split payment e o Recolhimento pelo Adquirente. Nenhuma das duas se aplica ao condomínio residencial.
O split payment (arts. 31 a 35 da LC 214/2025) é a separação automática do tributo no momento da liquidação financeira: em vez de o fornecedor receber o valor cheio e recolher depois, o agente da cadeia de pagamento já segrega a parte do fisco. É a grande novidade operacional do sistema. Só que ela nasce facultativa em 2027 e voltada às operações entre contribuintes.
O Recolhimento pelo Adquirente, o RAD (art. 36), é o mecanismo pelo qual o comprador paga o tributo diretamente ao fisco e deduz esse valor do que paga ao fornecedor. Parece a hipótese que assustaria o síndico — e não é, porque o RAD é restrito a adquirentes que sejam contribuintes do IBS e da CBS no regime regular. Um condomínio não optante não é. Não pode usar o RAD e, sobretudo, não é obrigado a nada por causa dele: a obrigação de recolher continua sendo do fornecedor, do começo ao fim.
| Hoje | A partir de 2027 | |
|---|---|---|
| Recolher IBS/CBS sobre a cota | Não | Não |
| Tomar crédito do imposto pago no serviço | Não | Não, salvo se optar pelo regime regular |
| Reter 11% de INSS sobre a nota de portaria e limpeza | Sim | Sim — sem alteração |
| Reter ISS conforme a legislação municipal | Sim | Vai desaparecendo entre 2029 e 2032 |
| Fazer split payment ou RAD | Não existe | Não se aplica |
| Conferir se o fornecedor está em dia | Recomendável | Ainda mais relevante |
5. O que não muda: a retenção previdenciária de 11%
Vale um parágrafo só para isto, porque é a confusão mais comum que ouço.
A reforma tributária reorganizou os tributos sobre o consumo: ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins. Ela não mexeu nas contribuições previdenciárias. A obrigação de o condomínio reter 11% sobre o valor bruto da nota fiscal de serviços prestados mediante cessão de mão de obra — e portaria, limpeza, conservação e zeladoria estão nessa lista — continua exatamente como está, com base no art. 31 da Lei 8.212/1991.
Da mesma forma, os encargos sobre a folha da prestadora continuam: INSS patronal, RAT, terceiros e FGTS. Eles não foram reduzidos para compensar o IBS e a CBS, e é por isso que o setor de serviços intensivos em mão de obra sente a reforma mais do que os outros.
6. A decisão da assembleia: optar ou não pelo regime regular
A LC 214/2025 permite que o condomínio opte pelo regime regular de IBS e CBS. É a única decisão tributária real que a assembleia vai ter de tomar, e ela precisa ser bem compreendida, porque a resposta certa para a esmagadora maioria dos condomínios residenciais é não.
O que a opção faz. Ao optar, o condomínio passa a se apropriar de créditos sobre o que compra — inclusive sobre o contrato de portaria e limpeza. Em troca, IBS e CBS passam a incidir sobre todas as taxas e valores cobrados dos condôminos e de terceiros (art. 26, § 2º, da LC 214/2025). Ou seja: para recuperar imposto sobre uma parte das despesas, o condomínio passa a tributar 100% da sua receita.
Para um prédio residencial, cuja receita é quase inteiramente cota de rateio, essa troca é ruim por construção: tributa-se tudo para creditar uma parte. A conta só começa a fazer sentido em situações específicas — condomínios comerciais, prédios com receita relevante de terceiros ou uma obra de grande porte no horizonte —, e ainda assim exige simulação com o contador, não intuição.
A regra dos 80%, que pega quem não escolheu nada. Existe um ponto de atenção para condomínios que faturam com terceiros: antenas de telefonia no telhado, publicidade em fachada, salão de festas alugado para não moradores, estacionamento rotativo. Se as cotas dos condôminos representarem menos de 80% da receita total, o condomínio fica sujeito ao IBS e à CBS sobre essas operações com terceiros, apropriando créditos de forma proporcional — mesmo sem ter optado por nada.
Dois detalhes práticos de quem optar: a permanência no regime tem prazo mínimo de doze meses, e a saída só produz efeitos a partir de 1º de janeiro seguinte. Não é uma escolha para testar por um trimestre.
A regulamentação federal da CBS veio pelo Decreto 12.955, de 29 de abril de 2026, que trata do condomínio edilício no seu art. 25 e detalha apuração, prazos e obrigações acessórias. É o texto que o contador do condomínio precisa ter aberto na mesa.
7. O que fazer no contrato agora — a cláusula que faltava
Esta é a parte acionável, e ela tem prazo: janeiro de 2027.
Todo contrato de portaria e limpeza assinado agora vai atravessar pelo menos um degrau tributário, e provavelmente dois. Se o contrato não disser o que acontece nesse momento, o condomínio vai receber uma carta de reajuste sem parâmetro para conferir — e vai ter de escolher entre aceitar sem entender ou brigar sem base.
A cláusula não precisa ser complicada. Precisa ter cinco elementos.
Reconhecer que alteração de tributo é evento de revisão, e não reajuste
Reajuste é a correção anual, ligada à data-base da convenção coletiva. Revisão por alteração tributária é outra coisa, com outro fato gerador. Separe os dois no contrato, para que não se somem sem controle.
Limitar o repasse ao efeito líquido, comprovado
O que se repassa é a diferença entre a carga tributária anterior e a nova, já descontados os créditos a que a empresa passar a ter direito. Repasse integral de alíquota nova, sem abater crédito, é repasse a maior.
Exigir memória de cálculo, na mesma planilha da proposta
O aumento tem de aparecer no módulo de tributos da planilha de custos, com os demais módulos inalterados. Se o pedido de revisão vier junto com um aumento no módulo de pessoal ou de indiretos, isso não é reforma tributária — é reajuste disfarçado.
Prever revisão nos dois sentidos
Se a carga cair, por crédito novo, por alíquota reduzida ou por qualquer alteração futura, o preço cai também. Cláusula que só sobe não é cláusula de revisão tributária: é cláusula de aumento.
Fixar prazo e forma
Comunicação por escrito com antecedência mínima — trinta dias é razoável —, com documentos anexos, e prazo para o condomínio contestar antes de a nova fatura ser emitida.
Modelo de redação, para o assessor jurídico adaptar
“As partes reconhecem que a implementação da Emenda Constitucional 132/2023 e da Lei Complementar 214/2025 altera a carga tributária incidente sobre os serviços. Havendo criação, extinção ou alteração de tributos que incidam sobre o objeto deste contrato, o preço será revisto para refletir exclusivamente o efeito líquido da alteração — assim entendida a variação da carga tributária efetiva, deduzidos os créditos apropriáveis pela CONTRATADA. A revisão dependerá de comunicação escrita com antecedência mínima de 30 dias, acompanhada de memória de cálculo na mesma estrutura da planilha de custos que integra este contrato, mantidos inalterados os demais módulos. A revisão operará em ambos os sentidos, aplicando-se igualmente às hipóteses de redução da carga tributária. A CONTRATANTE poderá impugnar a memória de cálculo no prazo de 10 dias, hipótese em que o preço anterior permanecerá vigente até a solução da divergência.”
E uma recomendação que vale para qualquer contrato em vigor: peça hoje à sua prestadora a projeção do impacto para 2027, com memória de cálculo. Uma empresa que já fez essa conta responde em dias. Uma que ainda não fez vai descobrir em dezembro — e a conta chega ao condomínio de qualquer jeito, só que sem aviso.
8. Leve isto para a próxima reunião
Preparação para a reforma tributária — portaria e limpeza
Condomínio: ______________ · Data: ___/___/_____
- O contrato tem cláusula de revisão por alteração tributária, separada da cláusula de reajuste anual
- A cláusula limita o repasse ao efeito líquido, com dedução de créditos
- A cláusula exige memória de cálculo na mesma planilha de custos da proposta
- A cláusula prevê revisão também para baixo
- A prestadora enviou a projeção do impacto de 2027, por escrito
- O condomínio conferiu que continua retendo os 11% de INSS normalmente
- O contador verificou se as receitas de terceiros ficam abaixo de 20% da receita total
- A assembleia foi informada de que não vale a pena optar pelo regime regular — ou, se o caso for atípico, recebeu a simulação
- O orçamento do exercício de 2027 já prevê a elevação da linha de portaria e limpeza
O que eu diria em uma assembleia
Que a reforma tributária não é uma ameaça ao condomínio, e não vale a pena tratá-la como se fosse. Ela é um aumento previsível, com data marcada, num item específico do orçamento — e a diferença entre um condomínio que atravessa isso bem e um que atravessa mal está inteiramente em duas coisas: saber quando e ter escrito como.
Que o argumento “vamos procurar uma empresa mais barata em 2027” não resolve nada, porque a alíquota é a mesma para todo mundo. Quem oferecer, em 2027, o mesmo preço de 2026 não descobriu uma eficiência tributária: está sendo financiado por alguém — o que nos leva de volta ao assunto da planilha de custos e do preço inexequível.
E que a única providência que realmente muda o resultado é chata, barata e precisa ser tomada este ano: abrir o contrato, ler a cláusula de reajuste e escrever a que falta. Depois de janeiro, ela vira negociação. Antes, é só uma cláusula.
Sócio-diretor
Rodrigo Fontoura
TR Solutions Terceirização de Serviços — portaria, limpeza, zeladoria e conservação para condomínios residenciais e comerciais no Rio de Janeiro.
Base normativa citada
- Emenda Constitucional 132/2023 — reforma da tributação sobre o consumo; art. 128 do ADCT — transição de 2029 a 2032, com as alíquotas de ICMS e ISS reduzidas às frações de 9/10, 8/10, 7/10 e 6/10.
- Lei Complementar 214/2025 — institui o IBS, a CBS e o Imposto Seletivo. Art. 26, I — o condomínio edilício não é contribuinte; art. 26, § 2º — opção pelo regime regular, incidência sobre todas as taxas cobradas dos condôminos e de terceiros, e a regra dos 80% da receita total com apropriação proporcional de créditos; arts. 31 a 35 — split payment; art. 36 — Recolhimento pelo Adquirente, restrito a adquirentes contribuintes do regime regular; art. 47 — apropriação de crédito condicionada à extinção do débito da etapa anterior.
- Decreto 12.955, de 29 de abril de 2026 (DOU de 30/04/2026) — regulamenta a CBS; trata do condomínio edilício no art. 25 e disciplina apuração, prazos e obrigações acessórias.
- Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 01/2025 — apuração de CBS e IBS em 2026 com caráter informativo e dispensa de recolhimento para quem cumprir as obrigações acessórias; alíquotas-teste de 0,9% (CBS) e 0,1% (IBS), compensáveis com PIS/Cofins.
- Lei 8.212/1991, art. 31 — retenção de 11% sobre a nota fiscal na contratação de serviços mediante cessão de mão de obra, entre eles portaria, limpeza, conservação e zeladoria; art. 15, parágrafo único — condomínio equiparado a empresa. Não alterados pela reforma da tributação sobre o consumo.
- Lei Complementar 116/2003 — ISS, vigente até a extinção prevista para 2033.
A alíquota de referência de 26,5% é estimativa oficial ainda sujeita a fixação, e os valores usados nos exemplos são ilustrativos, destinados a demonstrar a ordem de grandeza e o método de cálculo. O cronograma e a regulamentação continuam em evolução: confirme o estágio atual antes de decidir. Este artigo tem finalidade informativa e reflete a experiência operacional da TR Solutions; não substitui a análise do contrato concreto pelo assessor jurídico e pelo contador do condomínio.